El segundo semestre del 2016 está siendo transitado por los desarrolladores con muchísimas dificultades para el lanzamiento de nuevos proyectos, esta vez no por cuestiones de la demanda o del mercado inmobiliario en sí mismo, sino por una coyuntura económica desfavorable, que esperemos no sea sostenida en el mediano plazo.

 

¿Qué es lo que está pasando hoy que dificulta tanto los nuevos proyectos?

En resumen, estamos transitando el costo de la construcción más alto en la historia (medido en dólares) y un mercado que ya lleva varios años sin aumentos de precios que acompañen la inflación de dicho costo.

Retrocedamos un poco a los datos de los últimos años para tener una pauta de cómo llegamos a esta situación.

 

Con respecto a los precios de las unidades, es de público conocimiento que desde el 2008/2009 hubo una marcada y continua disminución de la demanda de inmuebles. El mercado fue desacelerando paulatinamente: de 2011 a 2014 las escrituras cayeron un 47 % en GBA y un 28 % en CABA. Esta disminución de la demanda generó mucha oferta acumulada, lo que produce mayor competitividad y baja de precios en un mercado de competencia perfecta como el inmobiliario. Iniciar un proyecto inmobiliario con el mercado en baja constituye un desafío en sí mismo.

Al mismo tiempo, entre el 2011 y el 2015 hubo una devaluación del dólar del 226% y un aumento del CAC del 141 %. Ese 65% de diferencia entre los dos indicadores generó un costo de construcción más bajo, medido en dólares (recordemos que más allá de que algunas propiedades se hayan vendido en pesos, el mercado inmobiliario y los precios de referencia siempre se tomaron en  dólares). Esa disminución del costo se vio reflejada directamente en una mejora de la rentabilidad para los inversores y los desarrolladores, aun cuando los precios se mantuvieran estables y hasta hubiera disminuciones.

 

¿Qué pasó en los últimos 12 meses?

 

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La ecuación se invirtió: dólar planchado alrededor de los $15 y más de un 30 % de aumento en el costo de construcción en pesos,  lo que generó un fuerte incremento del costo de construcción medido en dólares. Como el costo de la construcción tiene un peso enorme en el precio total de un departamento, esto afecta en gran medida la rentabilidad de los inversores y desarrolladores.

En tercer lugar, la evolución de los precios de emprendimientos nuevos entre 2012 y 2016 fue de +1,02 % en GBA y +11,91 en CABA (fuente: Reporte Inmobiliario). Dada la baja de costos ya mencionada, los desarrolladores pudieron lograr precios competitivos al punto de conseguir departamentos a estrenar al mismo precio o por debajo de un usado en la misma zona. Esto claramente generó una distorsión en el mercado, ya que generalmente los precios de unidades a estrenar sirven para establecer los precios de los usados. Es así que los costos de reposición se vieron afectados: algunos desarrolladores finalizaron sus emprendimientos, los vendieron y finalmente por el bajo precio de venta ya no podían construir otra unidad igual.

 

Entonces, simplificando la ecuación de un desarrollo podemos decir que:

 

Costo del lote + Costo de construcción + Margen = Precio de venta

 

El valor resultante debería ser igual o menor a lo que un comprador está dispuesto a pagar, de otra forma sería imposible o muy difícil de vender. Actualmente, el fuerte aumento de los costos en dólares sumado al costo del lote (estable) y sosteniendo el precio de mercado, provocó que algunos márgenes disminuyeran y que incluso se volvieran negativos. De esta manera algunos desarrolladores debían salir a vender unidades a pérdida para poder competir con unidades a estrenar que se construyeron a un costo de construcción un 25 % más bajo.

 

¿Cómo se sale de esta encrucijada?

 

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Hay pocas opciones. La más rápida es suponer que el dólar en poco tiempo va a empezar a subir ya que, como se dice en el mercado, “el dólar está barato”. Si bien es una variable exógena, se estima que el año próximo esta variable se irá ajustando.

La segunda opción sería esperar a que el mercado ajuste los precios; para que tenga lugar este escenario, las unidades que están siendo ofertadas a precios “viejos” se deberían vender y quedar en stock unidades a estrenar con precios “nuevos”. El factor tiempo es clave, y para quien está esperando el momento para lanzar un nuevo proyecto, la variable tiempo afecta la rentabilidad de proyecto.

La tercera opción y la que supone más proactividad por parte de los desarrolladores, es ser más creativos en el aprovechamiento de los recursos, más agresivos en la compra de lotes, y asumir que en esta coyuntura la rentabilidad pueda llegar a ser menor. Siempre teniendo en cuenta que dentro de 24 o 30 meses cuando el proyecto esté a punto de terminarse, el mercado se habrá ajustado y por lo tanto su rentabilidad se verá ajustada también.

 

Por lo pronto, y por supuesto sin tener una fórmula segura, el mundo del real estate siempre trae nuevos desafíos donde algunos aprovecharán la oportunidad y con creatividad tendrán grandes resultados y otros serán seguidores en una segunda ola.

El 2016 es y fue un año de muchísimo análisis y estimación de escenarios para quienes se animaron a lanzar nuevos proyectos.