La compra o venta de una propiedad es siempre un momento delicado, donde se ponen en juego deseos, sentimientos, proyectos personales y factores económicos. A su vez, el mercado inmobiliario argentino presenta ciertas particularidades a tener en cuenta en cualquier estudio sobre su comportamiento.

Desde la red RE/MAX nos pareció importante analizar cómo se comportan los precios de cierre con respecto a los precios de publicación en el mercado inmobiliario local, con el objetivo de aportar información valiosa tanto para los profesionales del rubro como para el consumidor final.

RE/MAX es una red integrada por 140 oficinas en 42 localidades del país, lo que nos permite tener un volumen importante de operaciones a lo largo y a lo ancho del territorio nacional. Con el enorme caudal de información que nos proporciona la red de oficinas independientes, nos propusimos analizar el comportamiento de los precios, por dos motivos. Por un lado, sentimos la obligación de compartir información con el rubro y los clientes, aportando nuestro granito de arena con la esperanza de clarificar (aunque sea un poco) este tema tan complejo; por otro lado, poner sobre la mesa el debate acerca de cómo se comportan, o se fijan, los precios de los inmuebles residenciales en nuestro país.

Volviendo a las particularidades del mercado inmobiliario argentino, podemos identificar cuatro factores que inciden en la mente de un propietario vendedor a la hora de definir el precio de publicación de su propiedad:

  1. Se toman como referencia valores de publicación de otras propiedades similares (que claramente no son valores de venta).
  2. En muchos casos, los clientes eligen (erróneamente) trabajar con la inmobiliaria que “tase más alto” su propiedad.
  3. Factores emocionales que terminan sesgando la percepción del cliente sobre el valor al que se debería vender su propiedad.
  4. Por usos y costumbres, se tiende a publicar una propiedad por encima del valor que se espera recibir, con el objeto de “dejar margen para negociar”.

Esta suma de factores a menudo puede llevar a distorsiones en los precios de publicación de los inmuebles, distorsiones que creemos no ayudan en nada al mercado inmobiliario. Esto es lo que nos impulsó a compartir información valiosa con la que contamos en nuestra red; información basada en precios de cierre de miles de operaciones concretadas en todo el país.

Para realizar este informe armamos un equipo interdisciplinario, conformado por gente  de finanzas, tecnología, corredores inmobiliarios y especialistas en Big Data. A partir de los datos de operaciones del primer semestre de 2020 y tomando en cuenta los distintos momentos en la evolución del precio de un inmueble, a saber:

  1. Primer precio de publicación
  2. Actualización del precio
  3. Precio de cierre de la operación

decidimos hacer pública esta información, que hasta el momento estaba sólo disponible al interior de cada oficina RE/MAX (cada una de ellas, de propiedad y gestión independiente).

De un universo total de operaciones concretadas en el primer semestre de 2020, filtramos por tipología y por zonas, centrándonos en las regiones más representativas del mercado. Para este estudio tomamos sólo aquellas localidades y tipologías (casas y departamentos residenciales) que reunían un volumen significativo de operaciones en relación al total de operaciones que se hacen en cada distrito. Es así que en este primer informe pusimos foco en los precios de CABA, provincia de Buenos Aires, Santa Fe, Rosario, Córdoba y Neuquén.

En distritos como CABA y provincia de Buenos Aires, donde existen datos públicos sobre cantidad de escrituras, calculamos que la cuota de mercado de la red RE/MAX llega a un 12% y un 8% respectivamente. Esto es si tomamos en cuenta sólo las tipologías seleccionadas para este estudio (casas y departamentos). Si tomamos en consideración todo tipo de inmuebles, dicha cuota de mercado trepa a un 18% en CABA y a un 13,5% en PBA.

En torno a esta muestra, analizamos la variación entre el último valor de publicación y el valor de cierre, dato inédito en el mercado argentino, para luego compararlo con los datos del mismo período de 2019.

 

Podés leer y descargar el informe completo aquí:

Informe de precios RE/MAX - Agosto 2020

 

 

 

 

 

 

“Para ejercer la actividad inmobiliaria se debe cumplir con los requerimientos de la ley de corretaje dentro de cada jurisdicción. Todas las operaciones son objeto de intermediación y conclusión por parte de un corredor público inmobiliario matriculado. Los Agentes/Gestores no pueden realizar actos que, por disposiciones legales, se encuentran reservados exclusivamente a los corredores públicos inmobiliarios matriculados. Cada oficina es de propiedad y gestión independiente.”