A raíz de la pandemia global de Coronavirus, el gobierno nacional de Argentina dispuso una serie de medidas vinculadas a los contratos de alquileres. Para algunos, estas nuevas normativas generaron más dudas que certezas. Por eso, desde RE/MAX te contamos qué significa congelar un alquiler y todos los detalles a tener en cuenta, para que puedas reorganizar tu presupuesto en los meses venideros.
La cuarentena obligatoria dispuesta en el marco de la pandemia de COVID-19 trajo consigo muchos problemas económicos, especialmente para aquellos trabajadores autónomos que no cuentan con un salario para poder cubrir sus gastos. Es por eso que, mediante un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU 320/2020), el gobierno ordenó la suspensión de los aumentos de alquileres y de los desalojos por falta de pago. Pero realmente, ¿qué significa congelar un alquiler? ¿A quiénes involucra? ¿Qué inmuebles quedan exentos? ¿Cómo serán los pagos futuros?
Alquileres congelados
Congelar un alquiler significa mantener el precio de su cuota mensual por un determinado tiempo, dejando sin efecto cualquier aumento pactado previamente en el contrato.
En este caso en particular, a partir de las medidas mencionadas, hasta el 30 de septiembre de 2020 se congela el precio de los alquileres al valor del mes de marzo. De esta manera, cualquier aumento previsto en los contratos quedará sin vigencia hasta el mes de octubre.
¿Qué pasa con aquellos contratos de alquiler que vencían en estos meses?
El decreto prorroga hasta el 30 de septiembre la vigencia de todos aquellos contratos que vencían entre el 20 de marzo y esa fecha. De este modo ningún inquilino se verá obligado a buscar una nueva vivienda por tal motivo. De todas maneras tampoco están permitidas las mudanzas durante este período de aislamiento obligatorio, por lo que sería imposible concretar un traslado por el momento.
En este sentido, cuando la cuarentena obligatoria termine el inquilino podrá optar por rescindir el contrato antes del 30 de septiembre, siempre y cuando notifique al propietario con 15 días de anticipación.
¿Y si el inquilino hubiera firmado un nuevo contrato de alquiler en otro inmueble?
Como mencionamos, las mudanzas se vieron suspendidas por la cuarentena obligatoria, ya que no están exceptuadas ni catalogadas como servicio esencial. En consecuencia, una persona que ya hubiese firmado contrato para otro inmueble no podrá mudarse hasta que finalice el aislamiento.
En este caso deberá enviarle una notificación por correo electrónico al locador actual, justificando que por razones de fuerza mayor no podrá abandonar la propiedad. De la misma manera deberá notificar al futuro locador, informándole que no es posible hacer uso de su propiedad hasta tanto no termine la cuarentena.
Más adelante cuando se concrete la mudanza, se deberá modificar en el contrato la fecha de inicio del alquiler. Lo importante es que el inquilino no estará pagando dos alquileres en simultáneo.
Un ajuste del precio que estuviese previsto en el contrato y ahora no pueda aplicarse, ¿habrá que pagarlo más adelante?
Sí, se pagará después. La deuda acumulada resultante de la diferencia entre el precio que se había pactado y lo que efectivamente se pagó (por efecto del congelamiento), deberá abonarse en cuotas a partir de octubre 2020. Podrán pactarse entre tres y seis cuotas para saldarla; la primera de ellas deberá abonarse junto con el alquiler correspondiente al mes de octubre.
¿Qué pasa si no se puede pagar el alquiler en estos momentos? ¿Puede haber desalojo?
Si bien a partir de los Decretos de Necesidad y Urgencia no se suspendió el pago de alquileres, sino que se congelaron los precios por los próximos seis meses, sí se suspendieron los desalojos por falta de pago durante ese período. Quienes no cumplan con sus pagos acumularán deuda con el propietario, quien podrá reclamarla posteriormente.
¿Quiénes pueden acceder a esta disposición?
En el decreto se detalla que el congelamiento de alquileres alcanza a:
1- Contratos de locación de inmuebles destinados a vivienda única urbana y rural;
2- Habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos;
3- Inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias;
4- Inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y agropecuarias;
5- Inmuebles alquilados por monotributistas destinados a la prestación de servicios, al comercio
o a la industria;
6- Inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión;
7- Inmuebles alquilados por micro, pequeñas y medianas empresas (MiPyMES), conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
8- Inmuebles alquilados por cooperativas de trabajo y fábricas recuperadas, inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (INAES).
¿Quiénes quedan excluidos del decreto?
Se excluye expresamente de los alcances del decreto a los contratos de arrendamiento y aparcería rural contemplados en la ley 13.246, y los contratos de locación temporarios previstos en el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.
Ahora bien, aquellos propietarios que demuestren dependencia de estos alquileres para cubrir sus necesidades básicas y/o las de sus familiares convivientes, quedan exceptuados. Además, se establece una instancia de mediación obligatoria para los casos que presenten controversias entre inquilinos y propietarios.
