El pasado jueves 11 de junio, el Congreso Nacional sancionó la nueva ley de alquileres tras la aprobación del proyecto en Cámara de Senadores.
La normativa de la nueva ley de alquileres modifica el Código Civil y Comercial de la Nación estableciendo nuevas reglas para los contratos de locación residenciales. Desde RE/MAX te acercamos los principales puntos a tener en cuenta, tanto para inquilinos como para propietarios.
Nueva Ley de Alquileres: sus puntos principales:
Se amplía la duración del contrato
El plazo mínimo del contrato de alquiler destinado a vivienda pasa a ser de 3 años, con las excepciones del artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación. Anteriormente este plazo mínimo era de dos años.
Más opciones de garantías
Se suman nuevos instrumentos que el inquilino podrá presentar al propietario en concepto de garantía, a saber:
- Título de propiedad inmueble
- Aval bancario
- Seguro de caución
- Garantía de fianza o fiador solidario
- Garantía personal, acreditando un recibo de sueldo o certificado de ingresos
Luego el propietario deberá elegir una de estas opciones de garantía ofrecidas. El monto requerido no podrá superar el equivalente a cinco veces el valor mensual del alquiler, excepto en el caso de ofrecer una garantía personal, donde el máximo será de hasta diez veces el valor mensual del alquiler.
Se pagará sólo un mes de depósito
La suma que deberá abonar el inquilino en concepto de “depósito de garantía” (monto destinado a cubrir daños en el inmueble y deudas de expensas y servicios), tendrá un valor máximo equivalente al primer mes de alquiler (anteriormente su valor podía alcanzar hasta dos meses de alquiler). Cuando termine el contrato, el propietario deberá devolver este importe pero actualizado al valor del último mes de alquiler. Además, el propietario deberá reintegrarle al inquilino esta suma al momento de restituir el inmueble y en efectivo (anteriormente tenía un plazo de 90 días para hacerlo).
Comisiones e intermediación inmobiliaria
“ARTÍCULO 1351.- Intervención de uno o de varios corredores. Si sólo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes según el artículo 1346. No existe solidaridad entre las partes respecto del corredor. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos sólo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente. En las locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de un corredor profesional matriculado.”
Aumentos anuales indexados por inflación y salarios
La nueva ley determina que los ajustes en los precios de los alquileres pasan a ser anuales e indexados de acuerdo a un índice que elaborará el Banco Central, combinando el IPC (Índice de Precios al Consumidor) y el RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables). Es decir, se actualizará en parte por inflación y en parte por evolución de salarios.
Renovación del contrato
Se obliga a las partes a acordar las condiciones de renovación, con tres meses de anticipación a la finalización del contrato. Cualquiera de las partes puede convocar a la otra a sentarse a negociar. Si el propietario no responde o se niega a la convocatoria, el inquilino puede terminar el contrato de manera anticipada sin pagar indemnización.
Resolución anticipada
El inquilino tiene derecho a rescindir el contrato de manera anticipada, transcurridos los primeros 6 meses del mismo, con un mes de preaviso. En cuanto a la multa o penalidad por hacerlo, si lo hace dentro del primer año pagará un mes y medio de alquiler. Si lo hace después de transcurrido el primer año, deberá pagar sólo un mes de penalidad.
Desalojo por incumplimiento
En caso de que el inquilino no pague el alquiler, el propietario podrá intimarlo y el inquilino contará con un plazo de 10 días para saldar su deuda o devolver el inmueble. Si no paga ni entrega el inmueble, el propietario podrá iniciar el proceso más abreviado en la jurisdicción correspondiente para desalojar al inquilino, comúnmente llamado “desalojo abreviado” o “desalojo express”.
Arreglos y reparaciones
El propietario deberá hacerse cargo de las reparaciones de eventuales roturas y fallas que puedan surgir en el inmueble, y que no hayan sido causadas por el inquilino. El inquilino deberá informar al propietario de la reparación a realizar; si éste se niega o no da respuesta, el inquilino podrá realizarla por su cuenta y luego descontar de la cuota del alquiler, el costo del arreglo realizado.
En cuanto a los plazos que tiene el propietario para responder al inquilino una vez que éste le haya notificado de la falla a reparar: si el arreglo es urgente, el propietario debe responderle dentro de la 24 hs; si no fuera urgente, cuenta con diez días corridos para hacerlo.
Expensas e impuestos
Las expensas comunes deberá pagarlas el inquilino y las extraordinarias las pagará el propietario. Asimismo el inquilino tampoco deberá pagar los impuestos sobre el inmueble; por ejemplo en CABA, la porción del ABL correspondiente al Impuesto Inmobiliario, que quedará a cargo del propietario (no así la tasa correspondiente al servicio de alumbrado, barrido y limpieza, que quedará a cargo del inquilino).
Inscripción en AFIP
Se deberán inscribir los contratos de alquiler en la AFIP, en los plazos y formas que determine el organismo oportunamente, lo cual aún no está reglamentado.
La inscripción la podrá hacer cualquiera de las partes indistintamente. Si no la hace el propietario, podrá hacerla el inquilino. Frente a una acción judicial por cualquier causa, el juez informará a la AFIP de la existencia del contrato.
Creación del Programa Nacional de Alquiler Social
Se dispone la creación del “Programa Nacional de Alquiler Social” para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal; entre ellas: la especial consideración de las personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución, la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles.
