Un balance de lo que fue 2018 para RE/MAX y el sector inmobiliario en general, mientras nos vamos preparando para 2019. Presentamos nuestro Informe Anual de Prensa.
Jueves 13 de diciembre de 2018. En un día fresco para lo que es habitualmente diciembre en Buenos Aires, un selecto grupo de periodistas de diversos medios se dan cita en un edificio de estilo francés ubicado en el corazón de Recoleta. Estamos en las oficinas de RE/MAX Argentina y Uruguay, y entre canapés y copas de champagne esperamos la llegada de Sebastián Sosa, presidente de la compañía. El motivo de la convocatoria: compartirles nuestro Informe Anual de Prensa y charlar distendidamente sobre lo que fue un 2018 atípico y por momentos duro. Y también, por qué no, aventurar entre todos qué se puede esperar del 2019 y cómo transitarlo.
¿Cómo fue el año de RE/MAX, en general y en comparación con 2017?
Sebastián Sosa: “Los primeros meses de este año acompañaron las operaciones que se realizaron con créditos hipotecarios en 2017. Durante el segundo semestre se advierte una baja, pero creo que se siente más dado que se compara con un año de mucha demanda, como lo fue el año pasado.
El 2018 fue duro debido a la inestabilidad del dólar, pero no fue totalmente negativo para aquellos que supieron reponerse a los factores y en RE/MAX lo estamos cerrando de buena manera. Veníamos del 2017, uno de los mejores años de las últimas décadas, de mucho crecimiento debido al boom que generaron los créditos hipotecarios. Sin embargo, hay que tener en cuenta que dicho boom se vivió de manera muy distinta según la región del país: en CABA se realizaron muchas transacciones basadas en créditos y realmente movió la aguja, pero en el Interior (donde una carpeta podía demorarse hasta 180 días en el banco) no se vivió de la misma manera.
A nosotros también nos acompañó la apertura de 16 nuevas oficinas en la red, llegando a un total de 130 oficinas entre Argentina y Uruguay. Nos pone muy felices que cada vez más personas emprendan de la mano de RE/MAX.”
¿Cuáles son los proyectos de la empresa para 2019?
“Queremos que más gente encuentre su crecimiento personal emprendiendo con RE/MAX y esperamos sumar 850 nuevos emprendedores para el próximo año. También nuestro deseo es ayudar a 6.000 familias a mudarse y trabajamos para brindarles las mejores soluciones y herramientas. Esperamos alcanzar esto gracias al acuerdo con Lendar, donde cada vez más familias optan por este tipo de crédito persona a persona. Actualmente tenemos más de 7500 personas que nos contactan mensualmente a través de la página y la idea es incrementar y mejorar la experiencia del usuario.
Además estamos trabajando para continuar creciendo en 2019. Nuestro objetivo es abrir 14 nuevas oficinas en plazas del interior como Comodoro Rivadavia, Bahía Blanca, Tucumán y San Luis, para que las personas puedan acceder a mejores servicios y conozcan la experiencia RE/MAX. También nos gustaría expandirnos y llegar a ciudades como San Martín, Caseros, Adrogué y Mercedes. Con respecto a Uruguay, la idea es continuar creciendo en plazas como Colonia.”
¿Cómo ve el mercado?
“El mercado está expectante a lo que ocurra en 2019 con los precios. Hay una brecha entre la expectativa del comprador y la del vendedor. A partir de la devaluación, quien vende está esperando que su propiedad se vea reflejada en un precio más adecuado a la situación, y quien compra quiere conseguir un precio más competitivo.
Esto permitió que en la segunda parte del año se genere una apertura durante las negociaciones y que las partes sean más flexibles al momento de completar la operación. Si bien los precios no cayeron tanto como esperaban algunos compradores, se están cerrando operaciones con un margen de entre 10% y 15% a la baja.”
¿Qué ocurrió luego de la devaluación? ¿Cómo se vieron afectadas las transacciones con créditos hipotecarios?
“El cambio más importante que se vio después de la devaluación fue la reducción del crédito hipotecario. Los créditos que otorgan los bancos son en pesos y las propiedades en dólares, por lo que tomando la misma cantidad de pesos hoy se obtienen menos dólares. Eso generó una disminución en el acceso a la primera vivienda del común de los compradores.
El año pasado el crédito hipotecario había alcanzado alrededor del 35% o 40% del total de operaciones y hoy está en un 15% aproximadamente. Ese cambio afecta a todo el mercado ya que el aumento de compras de primera vivienda empujaba también al recambio en todos los demás niveles de la escala de compraventas. Adicionalmente, a principios de año una persona necesitaba en promedio alrededor de 60 sueldos para acceder a su primera vivienda; hoy se necesita alrededor de 100 sueldos, por lo que el acceso a la vivienda a través del ahorro también se vio afectado.
Sumado a esos dos factores, la aceleración del mercado durante el último tramo del 2017 había generado un mercado muy volcado hacia los vendedores ya que había poco stock y muchos compradores. Hoy el mercado está cambiando y aumentando el stock, porque la rotación es menor y a la vez hay menos compradores activos en el mercado.
¿Cuáles fueron los desafíos que enfrentó el mercado al momento de concretar transacciones?
La devaluación fue un factor que afectó directamente en el sector. Cada movimiento del dólar se sintió en la compra y venta de inmuebles en CABA, mientras que en el Interior del país donde las operaciones se trabajan mayormente en pesos, el impacto fue algo menor.
¿Qué está pasando con los precios?
Los valores en algunos casos están un poco más bajos. Sobre todo, se está viendo la adecuación del valor en aquellos propietarios que tienen la necesidad de vender o bien quieren reemplazar la vivienda. Hay dos factores que están empujando esta situación, que son la baja del costo de la construcción y la menor demanda debido a la retracción de la oferta de créditos.
El común denominador de la sociedad ya aprendió esta lección y esperamos que los precios se acomoden a la realidad actual dentro de los próximos 6 meses. Es difícil definir cuál va a ser el nuevo punto de equilibrio, pero estimamos que, en promedio, van a bajar entre un 15 % y un 20% respecto de los precios de publicación de mayo de 2018.
Al ser el mercado inmobiliario un mercado de competencia perfecta, los plazos de ajuste suelen ser más largos que lo que se da en otros mercados, donde pocos actores pueden definir acciones correctivas rápidamente. Vamos a estar moviéndonos en un mercado de contraofertas y negociaciones más trabajadas que las que veníamos teniendo de la mano de los créditos.
Relaciones institucionales. El acuerdo con la NAR.
En el marco de la Convención Nacional Anual RE/MAX, a la cual asistieron más de 1.600 integrantes de la red de Argentina y Uruguay, se firmó un acuerdo de cooperación con la NAR (National Association of Realtors) a través de sus representantes Francisco Angulo y Alejandro Escudero.
La National Association of Realtors es la asociación inmobiliaria más grande de los Estados Unidos. Representa 1,3 millones de miembros, incluidos los institutos, sociedades y consejos de NAR, que participan en todos los aspectos de las industrias inmobiliarias residenciales y comerciales. Gracias a este convenio, la NAR brindará servicios adicionales a los integrantes de la red RE/MAX Argentina y Uruguay.
“Estamos muy orgullosos de ser la primera empresa en América Latina en llegar a un acuerdo con esta prestigiosa asociación. Comenzar a trabajar junto a la NAR brindará nuevas herramientas de trabajo a los equipos de la red, que se transmitirá en un mejor servicio. Los integrantes de la red RE/MAX comparten esta visión, centrada en el cliente, ya que entienden que el negocio es entre personas y no entre propiedades”, agregó Sebastián Sosa.
RESUMEN
- El 2018 fue duro debido a la devaluación, pero no fue totalmente negativo para aquellos que supieron reponerse a los factores y la red RE/MAX lo está cerrando de buena manera.
- Las operaciones con crédito hipotecario este año se redujeron a un 15% del total de las operaciones, cuando en 2017 habían alcanzado el 40% de las transacciones inmobiliarias.
- En CABA este año se hicieron aproximadamente 15.000 escrituras menos que en 2017.
- El mercado en Argentina necesita capacitarse y modernizarse para poder brindar un mejor servicio.
- Se sumaron 16 nuevas oficinas a nuestra red, alcanzando un total de 130 entre Argentina y Uruguay (cada oficina RE/MAX es de gestión y propiedad independiente).
- Firmamos un acuerdo de exclusividad con la plataforma de finanzas colaborativas Lendar, brindando así una nueva opción de préstamos hipotecarios exclusivos para clientes de oficinas RE/MAX.
- En la apertura de nuestra Convención Anual contamos con la presencia de Mariano Mayer (Secretario de Emprendedores y PyMEs de la Nación) e Iván Kerr (Subsecretario de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nación), quienes dirigieron unas palabras a los 1600 emprendedores inmobiliarios presentes.
- Durante el mismo evento firmamos un acuerdo de colaboración con la National Association of Realtors (NAR), la asociación comercial más grande de los Estados Unidos que participa en todos los aspectos de las industrias inmobiliarias residenciales y comerciales. Los representantes de la NAR, Francisco Angulo y Alex Escudero, viajaron especialmente para la firma del documento y participaron de la Convención.
- Para 2019 planeamos abrir 14 nuevas oficinas en plazas del interior como Comodoro Rivadavia, Bahía Blanca, Tucumán y San Luis. También queremos expandirnos y llegar a ciudades como San Martín, Caseros, Adrogué y Mercedes. En Uruguay planeamos continuar creciendo en plazas como Colonia.
